开年市场向好，昆明房价又涨了！

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2月，昆明新房价格又涨了！

根据昆明锐理发布的数据显示，2月昆明商品住宅成交均价为15623元/㎡，环比增长0.6%。

图源昆明锐理

这也是昆明商品住宅成交价格，继1月重回1.5w/㎡以上之后的再一次回涨。

从整体趋势上看，昆明房价稳中有升的态势，或将会继续得到维持。

（一）开年的昆明市场好于往年

我们知道，每年开年，都会是房企观察或试水市场冷热的较好时期。

在房企从上一年度任务冲刺，转向新一年度任务的关键节点，市场的好坏/冷热直接关系着区域市场目标的制定，一定程度上左右着这一年的销售推进。

因此，在开年与春节叠加的特殊时间里，对于开发商而言，其实，卖房并不是最重要的。反而，通过销售来获得市场反馈，才是广大房企最为看重的事情。

而就昆明市场而言，显然，2021年的开年，是给开发商充值了信心的。

不妨，我们从数据层面看，昆明锐理发布的最新数据显示，今年2月，昆明商品住宅成交面积为32.62万㎡，同比去年2月（8.3万㎡），成交面积上涨约293.01%，成交均价上涨约12.38%。

数据源自昆明锐理/昆明楼市制图

当然，从同比来看，存在一定特殊性。毕竟，去年2月是新冠疫情影响最严重的时期。直接对比，可比性并不强。

那么，我们从近四年新年开年的成交情况来看，通过简单相加可知，今年前两月，昆明共成交商品住宅面积85.45万㎡。

数据源自昆明锐理/昆明楼市制图

也是近四年以来，开年商品住宅成交面积最多的一年。

从前面图表中的数据对比可以看出，今年前两月的商品住宅成交数据，已经回到未受疫情影响的2018年和2019年的水平，而且，相比之前的成交面积，还有较大的增长。

并且，今年商品住宅成交面积的增长，是在房价同步上涨的情况下实现的。

因此，也就不难理解，为何进入3月份，昆明市场上多个项目敢于对外“宣告”涨价了。

可以说，正是市场的表现给予了开发商足够的信心和良好的未来预期，这也为可能出现的楼市“小阳春”埋下了伏笔。

（二）昆明的新房价格相对夯实

虽然昆明商品住宅成交面积在增长，但从数据反馈上，今年开年以来，并没有明显的“以价换量”的迹象。

相反，开年以来商品住宅成交面积的增长，是伴随着房价上涨实现的。

也就是说，购房者对于当前的房价，接受度有了一定的提升。这客观上，将促成新房价格的进一步夯实。

我们从2020年以来各月商品住宅成交均价的走势情况看，在经历疫情影响进入市场恢复期的去年4月以来，昆明商品住宅价格出现反弹，并在去年5月突破1.5w/㎡。

数据源自昆明锐理/昆明楼市制图

在整体的走势上，从去年5月至今，虽然新房成交价格有小幅的波动，但整体稳在1.5w/㎡左右。

当然，从上图可以明显的看出，去年12月的昆明市场，出现了较为明显的“以价换量”的情况。

在跌破1.5w/㎡的成交均价（14973元/㎡）的促动下，去年12月昆明市场住宅成交面积突破了年度新高，达到105.36万㎡。

只是，从时间节点看，去年12月昆明市场所呈现出的“以价换量”，并非是市场骤冷的实际反映，更有开发商主动迎合市场谋求销售的意味。

毕竟，年终任务冲刺，不拿出点实实际际的诚意，是很难撼动购房者的。

不过，通过前述新房成交价格走势，可以看出，随着房价稳中有升的态势的持续，昆明新房价格的底部将会持续抬升，1.5w/㎡+的成交均价或将会更加夯实。

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（三）哪一片区撑起昆明楼市“开门红”？

前面说到，今年昆明房地产市场开年的整体成交情况要好于往年。

那么，具体是哪一片区在支撑昆明楼市的“开门红”呢？

综合昆明锐理公布的数据统计而来，今年前两月销售面积TOP3分别是官南板块、东南板块和北市板块。三个板块的商品住宅成交面积，占今年昆明前两月住宅销售面积总和的50.59%。

结合昆明锐理公布数据统计/昆明楼市制图

由此可见，开年市场的热度偏向。

值得一提的是，在统计范围内的13个板块中，中心板块（一环内）连续两月出现成交挂零。而在剩余板块中，环比今年1月，2月出现房价下跌的板块仅有次中心、滇池、世博、北市和东市板块。

也就是说，在今年开年成交面积靠前的板块中，官南、东南、呈贡等板块，呈现出的是房价越卖越高的状态。

而从各板块的库存来看，开年以来销售最好的官南板块，仍是库存大户，截止今年2月库存量达187.91万㎡。

图源昆明锐理

不过，以2月的销售来核算，库存消化周期最长的并非是官南板块，而是次中心板块。

从市场来看，开年以来房子卖得最好的官南板块，库存的高企，与市场供应的增加不无关系。

根据昆明市房产信息网公布的预售许可情况看，虽然2月份昆明市场仅新增约24.94万㎡（含商业）供应，但从获批预售的项目来看，诸如锦麟天序、海东俊园、万科500里、中海寰宇天下等，均是官南板块内的项目。

昆明楼市/制表

可以说，在今年2月的新增供应中，无论是项目数量，还是获批预售面积，官南板块均占据了半壁江山。

因此，也就不奇怪，官南板块虽然卖得好，但总有卖不完的房子的现实。

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